Tout savoir sur le viager en 8 questions - CD2i

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Tout savoir sur le viager en 8 questions

En France, l’achat en viager souffre d’une image assez négative. Encore sujet tabou, le viager possède pourtant de nombreux atouts pour séduire tant les vendeurs que les acquéreurs. Les experts CD2i répondent à vos questions pour tout savoir sur le viager.

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1 – Qu’est-ce que le viager ?

Le viager est un contrat de vente immobilière un peu particulier. Un acquéreur achète un bien libre ou occupé à prix réduit, contre le paiement d’un bouquet et d’une rente mensuelle versés au vendeur, généralement âgé. Cependant, le paiement du bouquet n’est pas obligatoire. Lors d’une vente en viager, le vendeur est appelé crédirentier alors que l’acheteur est le débirentier.

Au moment où l’acquéreur signe l’acte de vente, il ne sait donc pas pendant combien de temps il va devoir verser cette rente.

L’acte de vente en viager doit obligatoirement être réalisé par un notaire.

En général, le montant du bouquet correspond à entre 20 et 30% du prix estimé du bien. Le montant de la rente est calculé en fonction de la valeur vénale du bien et de l’espérance de vie du vendeur.  Il peut être souscrit sur « deux têtes », autrement dit sur 2 personnes, membres d’un couple : la rente est alors versée au conjoint survivant en cas de décès.

2 – Quels sont les différents types de viager ? 

Il existe 3 types de contrats de viager : le viager occupé, le viager libre et le viager à terme. Chacun possède ses propres spécificités, en fonction des souhaits du ou des vendeur(s).

Si le crédirentier souhaite rester dans son logement, c’est un viager occupé. Le vendeur conserve la jouissance et l’usage du bien jusqu’à son décès, on parle alors d’usufruit du bien. L’acquéreur, de son côté, en possède la nue-propriété. Il ne peut ni habiter ni louer le bien tant que le crédirentier est en vie.

Le viager libre est l’opposé du viager occupé. En effet, dans ce type de viager, le crédirentier renonce à tout droit d’usage ou d’habitation du bien, le débirentier est donc libre d’en faire ce qu’il veut et il responsable du logement ainsi du paiement des charges qui y sont liées.

Le viager à terme se rapproche du contrat de viager occupé, la seule différence réside dans le fait que, lors de la signature du contrat, les deux parties se mettent d’accord sur une durée de versement de la rente qui est donc versée pendant toute la durée de la période définie. Si le crédirentier décède avant la fin de la période, la rente est alors versée à ses héritiers.

3 – Est-ce que ça ne revient pas à déshériter ses enfants ?

Le bien vendu en viager sort du patrimoine transmissible donc effectivement, cela peut être pris comme une tentative de déshéritement. Cependant, le vendeur peut utiliser le bouquet perçu comme bon lui semble, il peut donc le distribuer à ses héritiers en réalisant des donations-partages, par exemple.

4 – Quels sont les frais à la charge du vendeur et de l’acquéreur ?

Lors de la signature de l’acte de vente, les frais de notaire (droits de mutation) sont à régler par l’acquéreur, comme pour une vente immobilière classique.

Pendant la durée du viager, si celui-ci est occupé ou à terme, c’est au vendeur qu’incombent la taxe d’habitation (s’il y est soumis) ainsi que les frais d’entretien courants, comme  pour un locataire : charges de copropriété, taxe sur les ordures ménagères, … En cas de gros travaux, c’est le propriétaire, donc l’acquéreur, qui en est redevable. 

Dans le cas d’un viager libre, c’est à l’acquéreur de s’acquitter des taxes et frais inhérents au logement puisqu’il en est le propriétaire avec droit d’usage.

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5 – Quelle est la fiscalité du viager ?

Le crédirentier bénéficie d’un abattement sur l’imposition de la rente viagère, en fonction de son âge au moment de la signature de l’acte de vente :

  • Si la vente a été réalisée avant 50 ans, la rente sera imposée sur 70% de son montant,
  • Si la vente a été réalisée entre 50 et 59 ans, la rente sera imposée sur 50% de son montant,
  • Si la vente a été réalisée entre 60 et 69 ans, la rente sera imposée sur 40% de son montant,
  • Pour toute vente réalisée après 70 ans et au-delà, la rente sera imposée sur 30% de son montant.

La rente viagère est à déclarer sur le formulaire 2042, dans la catégorie « Pensions, retraites, rentes », lignes 1AW à 1DW, en fonction de l’âge au moment du premier versement de la rente.

Le débirentier n’a quant à lui aucun avantage fiscal particulier, il ne peut bénéficier d’aucune déduction sur la rente versée.

6 – Quelles conséquences sur l’IFI  ?

Le crédirentier n’a pas à déclarer au titre de l’IFI sa rente viagère, il ne s’agit pas d’un actif immobilier mais d’une créance. En revanche, dans le cadre d’un viager occupé, il doit déclarer le montant du droit d’occupation du bien qu’il s’est réservé (usufruit, usage, habitation).

Pour l’acquéreur (débirentier), le bien acheté en viager entre la base imposable à l’IFI.  Il doit donc la valeur du bien déduite de la valeur d’occupation par le vendeur. En cas de viager libre, c’est l’intégralité de la valeur du bien qui doit être déclarée. En contrepartie, le débirentier peut inscrire au passif de son IFI la valeur de la rente qu’il verse.

7 – Quels sont les avantages et les inconvénients à vendre un bien en viager ?

Pour le crédirentier, les avantages du viager sont nombreux. Ce type de vente lui permet de percevoir un revenu régulier à vie, idéal en complément d’une pension de retraite ou pour anticiper une dépendance, tout en restant chez soi, sans avoir besoin de déménager. En n’étant plus propriétaire de son bien, le crédirentier s’exonère de la taxe foncière. C’est également un moyen de protéger le conjoint survivant et de sécuriser son avenir.

Cependant, la vente d’un bien en viager le rend intransmissible aux héritiers puisqu’il sort du patrimoine. 

8 – Quels sont les avantages et les inconvénients à acheter un bien en viager ?

Pour l’acquéreur, l’avantage principal du viager réside dans le fait qu’il peut acheter un bien immobilier en dessous de son prix, grâce à la décote, ce qui lui permet de se constituer un patrimoine progressif.  Dans le cadre d’un viager occupé, le débirentier ne déclare que la nue-propriété du bien, c’est donc un avantage fiscal. 

Néanmoins, il faut garder à l’esprit que si le vendeur vit très longtemps, il existe un risque de surpayer le bien et l’acquéreur n’a pas la jouissance du bien tant que le crédirentier est en vie (pour un viager occupé).

Le crédirentier doit s’acquitter de la taxe foncière ainsi que des frais de notaire (droits de mutation), comme lors d’une vente immobilière classique.

Le conseil CD2i 

Comme vous l’aurez compris, le viager est une opération complexe à mettre en place. Nous ne pouvons que vous recommander de faire appel à un professionnel qui saura vous guider au travers des différentes étapes de la vente de votre bien en viager. 

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