Les SCPI (Société civile de placement immobilier) | CD2i

LES SCPI

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Société civile de placement immobilier

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une structure d’investissement collectif d’épargne dans l’immobilier locatif à long terme, uniquement dans l’immobilier tertiaire. Elle est aussi parfois nommée « Pierre Papier »  du fait que les investisseurs possèdent des biens immobiliers sous forme de parts (papier) et non sous forme physique (pierre). C’est un outil d’épargne rentable et sécurisé du fait de l’immobilier considéré comme une valeur sûre.

Le but d’une SCPI est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier d’entreprise. La société de gestion s’occupe de collecter de l’argent auprès des investisseurs particuliers, de sélectionner les biens dans lesquels investir, de gérer ce parc immobilier et de redistribuer les loyers et les avantages fiscaux à ses associés.

Les différents types de SCPI

Il existe 3 types de Sociétés Civiles de Placement Immobilier, en fonction de l’objectif recherché :

  • SCPI de rendement : ce type représente la majorité des SCPI du marché, en se déclinant sous plusieurs formes (SCPI de commerces, de bureaux, régionales, diversifiées …) afin d’offrir des performances régulières selon les investissements réalisés. La SCPI ne rendement s’adresse à ceux qui souhaitent obtenir un complément de revenus.
  • SCPI fiscales : ces SCPI investissent dans l’immobilier locatif en suivant les dispositifs de défiscalisation qui permettent d’optimiser l’imposition : loi Pinel, loi Malraux, déficit foncier par exemple. Elles sont donc destinés aux particuliers à la recherche dune réduction d’impôts
  • SCPI de plus-value : c’est la forme la moins répandue puisqu’elle se base sur la plus-value potentiellement réalisable entre l’acquisition des parts et leur revente future.
Differents types SCPI

SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable ?

La SCPI à capital fixe

Le capital est fixé dès l’origine par les statuts et cela signifie qu’il ne pourra pas varier en permanence. Lorsque le capital défini est atteint, il est possible de l’augmenter en émettant de nouvelles parts. Cette décision se prend de manière unilatérale lors de l’assemblée générale avec la société de gestion. Entre deux augmentations de capital, il n’est donc pas possible d’acquérir de nouvelles parts et c’est la loi de l’offre et la demande qui se met en place. Il faudra alors passer par le marché secondaire pour acquérir des parts, c’est-à-dire trouvé un associé qui souhaite vendre les siennes ou attendre que la société de gestion organise une confrontation. Plus la demande de parts est faible, plus les prix peuvent baisser, sans rapport avec la valeur du parc immobilier détenu par la SCPI. Le prix de souscription (ou prix des parts) est variable, selon l’offre et la demande.

La SCPI à capital variable

La SCPI a capital variable est légèrement différente. L’émission de nouvelles parts n’est pas soumise à l’approbation de la société de gestion mais dépend de la valeur réelle du parc immobilier. Autre différence, un investisseur souhaitant vendre ses parts n’a pas à chercher lui-même un acquéreur, cette mission est assurée par la société de gestion. De plus, il peut les vendre à tout moment, sans avoir besoin d’attendre . Il est cependant impossible de revendre ses parts directement à un autre associé, il faut passer par la société de gestion qui les détruira et en émettra des nouvelles. Le prix de souscription est fixe et déterminé par la société de gestion selon la valeur du patrimoine immobilier et non selon l’offre et la demande. Il est donc possible d’ « entrer » ou de « sortir » de cette forme de SCPI à tout moment.

Quels sont les avantages à investir dans une SCPI ?

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Les SCPI séduisent de plus en plus des particuliers car c’est un investissement à faible risque avec un rendement avantageux. De plus, la SCPI est accessible à tous, avec un investissement de départ peu élevé pour permettre à chacun de devenir propriétaire et de percevoir des loyers, sans restrictions d’âge ou de revenus.

 

La SCPI permet de percevoir des loyers de manière régulière (mensuelle ou trimestrielle selon les SCPI), calculés au prorata du montant des parts détenues par l’investisseur. Plus l’investissement est élevé, plus les loyers perçus seront conséquents. C’est un placement idéal pour compléter un revenu, préparer sa retraite ou encore pour se constituer une épargne avec un rendement intéressant.

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier par un particulier, des frais de notaire ou d’agence immobilière sont généralement facturés. En SCPI, en l’absence d’acquisition du bien en direct, l’investisseur est dispensé de passer par un notaire et donc, en  économise les frais, pouvant aller jusqu’à 10% du prix du bien.

Il est possible d’investir dans des parts de SCPI au comptant mais également en souscrivant un crédit, comme pour n’importe quel type d’achat immobilier.

L’autre avantage important de la SCPI est qu’il décharge les propriétaires de la gestion du ou des bien(s) immobilier(s) car elle est confiée à une société de gestion spécialisée.

Les sociétés de gestion qui émettent des parts de SCPI sont contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui encadrent également le montant des parts afin de réglementer ce type de placement. Cette régulation fait de la SCPI un investissement stable et sécurisé.

Les loyers versés par un SCPI sont nets de tous frais comme la taxe foncière par exemple, les assurances locatives ou encore les assurances. Ces frais sont couverts.

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Quels sont les inconvénients à investir dans une SCPI ?

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Bien que l’investissement en SCPi présente de nombreux avantages, il comporte néanmoins quelques inconvénients.

L’un des avantages de la SCPI, c’est qu’il n’y a pas de frais de notaire lors de l’investissement. En réalité, c’est lors de la sortie de la SCPI, à la revente des parts que des frais s’appliquent, qui correspondent généralement aux frais de notaire ou d’agence immobilière.

Il existe un délai de quelques mois entre le moment d’acquisition des parts et la perception des premiers loyers, appelé « délai de jouissance ». En général, ce délai est de 4 à 6 mois. Il permet à la société de gestion d’investir les fonds collectés car elle ne peut les investir immédiatement. Durant ce délai, les capitaux collectés sont placés sur des supports monétaires Pour verser un dividende immédiatement aux nouveaux souscripteurs, la SCPI devrait alors réduire celui des anciens souscripteurs.

 

L’AMF, qui encadre les SCPI, préconise une durée de détention des parts de 8 ans minimum. Ce délai a pour but d’amortir les frais de sortie.

 

Le risque, même s’il est faible en investissant en SCPI, existe néanmoins car le rendement dépend du taux d’occupation du bien. Il est donc important de sélectionner rigoureusement le bien afin d’assurer la pérennité de la rémunération.

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Synthèse

L’investissement des particuliers en SCPI est intéressant et stable, avec un rendement élevé et peu de risques. Il convient cependant de bien étudier le profil de l’investisseur avant de se décider : le montant de l’investissement et la durée vont déterminer quel type de SCPI correspond le mieux.

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