Investir en résidence étudiante : PINEL ou LMNP ? - CD2i

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Investir en résidence étudiante : PINEL ou LMNP ?

L’investissement locatif en résidence étudiante séduit de plus en plus les investisseurs car le secteur est porteur et la demande y est supérieure à l’offre. C’est un marché stable et pérenne puisque les étudiants sont de plus en plus nombreux à suivre des études supérieures. En plus des loyers générés par un tel investissement, il est possible de réduire la fiscalité en utilisant les dispositifs légaux du Code Général des impôts : la loi Pinel et le LMNP, Loueur de Meublé Non Professionnel.

 

Bien que ces deux dispositifs aient été créés dans le but de soutenir l’investissement dans l’immobilier locatif neuf, ils présentent certaines différences lorsqu’on les applique aux résidences pour étudiants. Pour savoir lequel choisir, voici un comparatif des deux dispositifs.

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La loi Pinel

Instaurée en septembre 2014 par Sylvia Pinel, alors Ministre du Logement, ce dispositif encourage l’investissement dans l’immobilier neuf à but locatif, en contrepartie d’une réduction d’impôts étalée sur plusieurs années. Cette réduction correspond à un pourcentage (de 12% à 21% pour une durée locative compris entre 6 et 12 ans) calculé sur le montant du prix d’achat du bien. Ce montant est plafonné à 300 000€ par an. Ce qui équivaut à une réduction de l’imposition sur le revenu d’un montant maximum de 63 000€ étalée sur 12 ans, soit 5250€ déductibles par an.

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit répondre à certaines conditions précises :

  • Le bien doit être neuf ou en état futur d’achèvement,
  • Le bien doit être situé dans une zone géographique dite « tendue », où la demande locative est supérieure à l’offre. Il existe 3 zones nommées A Bis, A et B1.
  • Le logement doit respecter la norme énergétique RT 2012 ou avoir obtenu le label BBC (Bâtiment Basse Consommation).
  • Le loyer ne doit pas dépasser le plafond déterminé chaque année par le Ministère de la Cohésion des Territoires. Ce plafond est calculé en fonction de la situation du bien dans une zone éligible.
  • Les ressources du ou des locataires ne doivent pas être supérieure au plafond déterminé par la zone géographique du bien. Ce plafond varie en fonction de la composition du foyer du locataire.
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Pinel et résidence étudiante

Le principal avantage à investir dans une résidence étudiante avec le dispositif Pinel est qu’on aura la possibilité de louer le bien à un membre de sa famille, ascendant ou descendants. Vous pouvez, de ce fait, louer le logement à vous enfants le temps de leurs études.

Le LMNP

Le statut LMNP, pour Loueur en Meublé Professionnel, est particulièrement adapté à l’investissement locatif en résidence étudiante. En effet, de par sa durée de bail réduite et en déléguant la gestion de votre bien à une société spécialisée, vous vous épargnerez les contraintes qui consistent à trouver un locataire et rédiger le bail. De plus, vous percevrez des loyers même si le bien n’est pas occupé, c’est le loyer garanti.

 Pour bénéficier du LMNP, vous (ou un membre de votre foyer fiscal) ne devez pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Le montant des loyers perçus ne doit pas excéder plus de 50% de vos revenus globaux annuels et ne pas dépasser le plafond de 23 000€ par an.

 Au niveau du bien, celui-ci doit être situé dans une résidence dite « de services ». Dans le cadre d’une résidence étudiante, les services doivent comprendre l’accueil des étudiants, une laverie ainsi qu’une conciergerie, par exemple.

 Le bail de location en LMNP est plus souple qu’en Pinel. En général, la durée d’un bail en résidence étudiante est de 9 mois, soit une année scolaire.

 En contrepartie de ces obligations, le statut LMNP vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sous la forme d’un abattement de 50% sur les revenus générés par les loyers. Ces revenus sont déclarés en tant que BIC.

EN CONCLUSION

L’immobilier locatif dans une résidence étudiante intéresse de plus en plus les investisseurs car il représente une excellente solution à un investissement réussi et sans soucis de gestion. Seulement, même si le marché est porteur et qu’un tel investissement est en mesure de vous permettre de réduire votre imposition, il est important d’être particulièrement prudent dans le choix du dispositif d’optimisation fiscale, en fonction du but recherché. Pour éviter toute déconvenue, il est préférable de prendre conseil après d’un professionnel en gestion de patrimoine qui saura vous apporter tous les informations nécessaires afin d’opter pour le dispositif d’optimisation fiscale le plus adapté à vos besoin et ainsi mener à bien votre investissement locatif en résidence étudiante.

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