Défiscalisation immobilière : Malraux ou Bâtiments Historiques ? - CD2i

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Défiscalisation immobilière : Malraux ou Bâtiments Historiques ?

La défiscalisation immobilière offre la possibilité aux contribuables français de bénéficier de réductions d’impôts sur le revenu en investissement dans l’immobilier ancien. Quelle est la loi la plus avantageuse entre la loi Malraux et la loi Bâtiments Historiques ?

Ces deux dispositifs ont le même objectif : soutenir l’investissement immobilier dans l’ancien en préservant le patrimoine historique et esthétique tout en accordant des bénéfices fiscaux non négligeables.

Il y a un avantage commun aux deux dispositifs : les loyers et les ressources des locataires ne sont pas plafonnés.

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La loi Malraux

Mise en place en 1962 par André Malraux, cette loi a pour but de valoriser la rénovation et ainsi éviter la dégradation du patrimoine historique français. En soutenant l’investissement locatif, ce dispositif encourage également le logement « de prestige », très prisé des ménages les plus aisés.

Cette loi s’adresse à tous les contribuables souhaitant acheter un bien remarquable, y faire des travaux de rénovation et le mettre à la location par la suite.

Pour bénéficier du dispositif, l’investisseur s’engage à respecter certaine conditions :

  • Le bien doit être situé dans un secteur sauvegardé, une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager) ou une AVAP (Aire de mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine).
  • Le bien doit nécessiter des travaux de rénovation importants.
  • Le logement doit être mis en location non meublé pour une durée minimale de 9 ans, au maximum 1 an après la fin des travaux.
  • Les travaux de rénovation doivent être suivis par un architecte des Bâtiments de France et avoir bénéficié d’une autorisation préfectorale préalable.

Fiscalement, les avantages du dispositif Malraux permettent de déduire des revenus le montant des travaux engagés pour la rénovation du bien, dans la limite de 100 000€ par an pendant 4 ans. L’imputation du déficit foncier est illimité.

Ce dispositif de défiscalisation n’entre pas dans le plafond des niches fiscales de 10 000€ par an.

La loi des Bâtiments Historiques

Le but de ce dispositif est sensiblement le même que la loi Malraux, seuls les conditions et les avantages fiscaux varient.

  • Pour être qualifié de Bâtiment Historique, le bien doit être situé dans une zone classée ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques français.
  • La loi des Bâtiments Historiques concerne les biens qui nécessitent des travaux de restauration. Ces travaux doivent faire l’objet d’une autorisation préalable ainsi ou être déclarés d’utilité publique.
  • L’investisseur s’engage à garder le bien pour minimum 15 ans et à le louer meublé pendant une durée minimale de 3 ans.

En contrepartie, l’investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôts significative correspondant à la déduction du montant des travaux. Ce montant, contrairement à la loi Malraux, n’est pas plafonné.

Les biens acquis grâce au dispositif Bâtiments Historiques sont exonérés de frais de succession et de donation.

Si le bien est conservé au moins 22 ans, l’investisseur se trouve exonéré de taxes sur les plus-values et de prélèvements sociaux si le bien est conservé pour plus de 30 ans.

Enfin, cette loi d’optimisation fiscale n’entre pas dans le calcul du plafond des niches fiscales de 10 000€ par an

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EN CONCLUSION

La loi Malraux et la loi Bâtiments Historiques s’adressent aux contribuables les plus taxés qui souhaitent réduire significativement leur imposition en investissant dans l’immobilier de caractère.  En effet, il faut être capable de supporter des montants élevés de travaux sur une durée assez courte

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