Achat d’un logement étudiant : nos conseils - CD2i

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Achat d’un logement étudiant : nos conseils

L’arrivée du mois de juin annonce l’été mais aussi les épreuves du bac pour des milliers de lycéens. Une fois le stress passé et le précieux sésame en poche, c’est une nouvelle vie qui s’ouvre pour ces futurs étudiants. Si votre enfant décide de poursuivre ses études dans une ville éloignée du nid familial, l’épineuse question de l’hébergement va alors se poser et il faudra décider de louer ou d’acheter un logement. 

 

D’un point de vue patrimonial, les professionnels du secteur conseillent d’investir dans la pierre, à condition, bien entendu, de disposer de la capacité financière nécessaire. C’est toujours mieux que de verser un loyer à fonds perdu. De plus, grâce aux dispositifs Pinel et LMNP, investir dans un logement étudiant peut s’avérer particulièrement intéressant en terme de fiscalité.

  • Retrouvez nos conseils pour choisir le bon logement et réaliser un investissement judicieux.

L’emplacement

Avant de se décider pour tel ou tel bien, il convient avant toute chose de bien choisir la localisation. Un appartement situé dans une ville universitaire, dans un secteur central et proche des écoles sera plus facile à relouer une fois les études de votre enfant terminées. De même qu’un logement bien desservi par les transports en commun sera plus attractif qu’un appartement éloigné de toutes les commodités.

Un appartement situé dans une résidence étudiante sera également plus attractif en raison des infrastructures adaptées aux étudiants ainsi qu’aux services qui leur sont proposés.

La loi Pinel

La loi Pinel concerne l’investissement dans l’immobilier neuf à but locatif. Le principe est simple : on achète un logement, on s’engage à le mettre en location nue (vide) pour une durée définie, les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés. En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du prix d’achat du bien, étalée sur plusieurs années.

Ce type d’investissement est particulièrement adapté au logement étudiant car vous avez la possibilité de louer votre logement à votre enfant, à condition de respecter les plafonds de ressources. Il faut également que votre enfant ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal et qu’il remplisse une déclaration de revenus séparée. Une fois les études de votre enfant terminées, vous continuez à louer l’appartement et ainsi, à toucher des loyers.

Exemple : vous achetez un bien d’une valeur de 200 000€, que vous décidez de mettre en location pour une durée de 12 ans. Le pourcentage de réduction d’impôt s’élève à 21%, ce qui représente ici 42 000€. Vous pourrez donc déduire 42 000€ sur 12 ans soit 3 500€ par an de vos impôts sur le revenus.

  • Il est très important de respecter les plafonds fixés pour le loyer car en cas de non-respect, vous prenez le risque subir un redressement fiscal. Il est tout aussi important de respecter scrupuleusement le plafond des ressources du (des) locataire(s) car en cas d’anomalie, vous perdriez les avantages fiscaux induits par ces dispositifs et vous seriez condamnés à rembourser les avantages déjà perçus.

Le statut LMNP

Autre dispositif intéressant, le statut LMNP (pour Loueur en Meublé Non Professionnel).

Contrairement au dispositif Pinel, le LMNP concerne la location d’un logement neuf mais meublé. Pour en bénéficier, le logement doit être situé dans une résidence pour étudiants qui propose des services tels que l’accueil, le petit-déjeuner ou encore la blanchisserie.

La fiscalité de ce dispositif se révèle très avantageuse car vous aurez le choix entre deux régimes :

  • Le micro-BIC : ce régime permet d’obtenir un abattement de 50% sur les loyers si vos recettes ne dépassent pas 70 000€ par an. Vous ne pouvez pas créer de déficits. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50%.

Exemple : vous louez un appartement avec un loyer de 500€ par mois, soit 6 000€ de revenus par an. Après abattement, vos loyers ne seront imposés qu’à hauteur de 3 000€.

Si vous investissez dans une résidence avec services avant le 31 décembre 2019, vous pourrez choisir entre le statut LMNP classique ou sa variante, le LMNP Censi-Bouvard, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôts supplémentaire égale à 11 % du prix du logement.

  • Le régime réel : avec ce régime, plus intéressant dans la majorité des cas, vous pourrez amortir la valeur du bien et des travaux ainsi que déduire toutes les dépenses liées à l’activité (charges de copropriété, frais d’acquisition, honoraires d’agence, intérêts d’emprunt, etc).

Exemple : vous louez un logement d’une valeur de 200 000€ pour un loyer de 500€ par mois, soit 6 000€ par an. Lorsque vous déclarez les loyers au fisc, vous déduisez 2 500€ d’intérêts d’emprunt et 500€ de charges diverses. Au final, vos loyers sont ramenés à 3 500€, c’est donc sur cette somme que vous serez imposé et non sur 6 000€.

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